Ticari gayrimenkul kesiminde ofis odaklı yatırım danışmanlık hizmetleri sunan PROPIN, 2022 yılının dördüncü çeyreğini kapsayan “İstanbul Ofis Pazarı” raporunu yayımladı.
Rapora nazaran, Türk lirası Müdafaa Kanunu’ndaki istisnaları uygulayan ve dolarla ofis kiraya veren mal sahiplerinin sayısı yükselişe geçti. Ofislerini Türk lirası (TL) cinsinden kiraya verenler sayıları daima artırdı.
Merkezi İş Alanı’nda (MİA) yer alan A sınıfı ofis binalarındaki metrekare kira ortalaması 19.4 dolar düzeyine çıkarken, A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23.4’e geriledi. 2022 yılında 267 bin metrekare ofis alanında süreç gerçekleştirildi ve yaklaşık 83 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma süreci yapıldı.
“Dolarla ofis kiraya verenler arttı”
PROPIN Kurucu Ortağı Aydan Bozkurt, rapor hakkında yaptığı değerlendirmede, İstanbul’da ofis ekosisteminin 2022 yılını “mal sahibi pazarı” biçiminde geçirdiğini vurguladı. Ekonomik dalgalanmalara karşın çok sayıda kiralama süreci gerçekleşti diyen Bozkurt, “Nitelikli ofis bina arzı besbelli oranda azaldı. Talep artışı ve artan enflasyon tesiriyle kira ortalamalarında dikkat alımlı bir yükseliş yaşandı” tabirlerini kullandı.
Hibrit çalışma modeline geçen birtakım şirketlerin ofis alanlarını küçülttüğünü ve yeni çalışma nizamlarına nazaran tasarlanan ofislere taşındıklarının görüldüğünü kaydeden Aydan Bozkurt, “Ayrıca, pandemi sonrasında büyüyen şirketler de mevcutta kullandıkları binalarda ek alanlar kiraladı. Pazardaki bu hareketlilik, süreçlerin gerçekleşme mühletinin geçmiş yıllara kıyasla epeyce kısalmasına neden oldu” halinde konuştu.
Bozkurt, ofislerde mal sahiplerinin bilhassa A sınıfı ofis alanları için liste kira sayısını dolar cinsinden açıklamaya başladığını vurgulayarak, şunları kaydetti:
“Dolarla ofis kiraya verenlerin sayısı arttı. Liste kira sayılarını TL cinsinden açıklayan mal sahipleri ise sayıları aydan aya daima artırdı. Binalarda talep edilen yeni kira sayıları ile mevcut kullanıcıların ödedikleri kira sayıları ortasındaki makas bariz biçimde açıldı.”
“Metrekare kira ortalaması 19,4 dolar düzeyine çıktı”
PROPIN Kurucu Ortağı Ebru Ersöz ise, ofislere artan talep ve enflasyon sebebiyle 2022 yılı sonunda ofis kira ortalamalarındaki yükselişin dikkat çektiğini söyledi. Merkezi İş Alanı’nda (MİA) yer alan A sınıfı ofis binalarındaki metrekare kira ortalamasının 2022 sonu prestijiyle 19,4 dolar düzeyine çıktığına işaret eden Ersöz, şu bilgileri paylaştı:
“Küresel pandemi çalışma şartlarını değiştirdi. Bunun tesiriyle pazarda, ofislerin boşalacağı istikametinde genel bir beklenti hakim oldu. Beklentilerin bilakis, A sınıfı ofislere olan talep yıl boyunca yükselme eğilimindeydi.”
Ersöz, PROPIN olarak sundukları “İhtiyaca Mahsus Proje Geliştirme Danışmanlığı” hizmetimizden yararlanmak isteyen kullanıcı sayısının arttığını da kelamlarına ekledi.
267 bin metrekare ofis alanında süreç gerçekleşti
İstanbul Ofis Pazarı’nın 2022 Dördüncü Çeyrek Periyodu datalarına nazaran, 2022 yılı dördüncü çeyrek sonunda MİA A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı yüzde 23,4’e gerilerken, MİA-Dışı Asya’da bu oran yüzde 14,8’e düştü. Pandemi sonrası tesirlere karşın, 2022 yılında ofis kiralama ve kurumsal satın alma talebinde artış gözlendi. 2022 yılında 267 bin metrekare ofis alanında süreç gerçekleşti. 2022 yılında MİA’ya devam eden talep sonucu yaklaşık 83 bin metrekare ofis alanında kiralama ve kurumsal satın alma süreci yapıldı.
Raporda, Anadolu Yakası’ndaki birtakım ilçelerde ofis kiralama eğilimleri de yer aldı. Buna nazaran, Kartal ve Maltepe ilçelerinde mevcut stokun çoklukla küçük taban alanlı, çok yüksek katlı binalarda olduğu görüldü. Buna karşın, kullanıcıların geniş kat alanlı ve yüksek verimliliğe sahip ofisleri tercih ettiği gözlendi.
2025’te ofis stokunun 7,6 milyon metrekare olacağı öngörülüyor
İstanbul Ofis Pazarı raporuna nazaran, ofis geliştirme açısından son üç yıl durağan geçti. Ofis talebindeki artışa karşın yeni ofis geliştirilmesi istikametinde eğilim gözlenmedi. Öte yandan, ofis arzındaki daralmanın, büyük ölçekli ofis kullanıcılarını arsa üzerinde özel proje arayışına yönlendirdiği belirtildi.
PROPIN’in 2022 yılı sonu hesaplamalarına nazaran, 2025 yılı sonunda İstanbul Ofis Pazarı’nda A sınıfı ofis stokunun yaklaşık 7,6 milyon metrekare olacağı öngörülüyor. Bu stokun değerli bir kısmını, 2023’te birinci etaplarının açılması planlanan İstanbul Finans Merkezi (İFM) oluşturacak.
Rapora nazaran, 2022 yılında ofis sahipleri lehine dönen İstanbul Ofis Pazarı bir müddet daha bu biçimde devam edecek. Seçim sürecinde genel bir sakinlik beklenirken, meçhullüğü fırsata dönüştürmek isteyen kullanıcıların yeni süreçlere yönelmesi bekleniyor.